房价飙涨 台湾民怨不止

　　2009年11月，台湾行政部门“研考会”举办的“十大民怨”网络票选，“都会地区房价过高”成为民怨之首；四年后的2013年12月，在野的民进党也公布了当年的台湾“十大民怨”，“住宅政策混乱，高房价压垮人民”位次仍然高居第四。近年来，为抑制房价、解决都会地区房价高涨等问题以消除民怨，台湾当局不断祭出调节房市的政策措施，先后出台实施了台湾“经建会”的“健全房屋市场方案”、银行版本的“打击炒房政策”、财政部门的“奢侈税”、内务部门的“实价登录制度”信息透明化政策、“金管会”的“不动产融资管制”，以及台北市的“分区课征”等以避免房价不当高涨为目的的重要抑制措施。然而，中国人根深蒂固的“有土斯有财”的传统观念，加上岛内利率持续偏低，民众又缺乏适当的投资渠道，在房地产业者一波波的促销力度下，热钱大量流入房地产市场，以致岛内房市交易量虽然受到当局房市政策的影响，但房价并未因此呈现明显的下降情形，台北等都会地区的房价甚至一涨再涨，台湾老百姓，尤其是年轻人为此苦不堪言。

　　从20世纪60年代末开始，台湾由农业社会转型为工业社会，此后的40多年里，台湾房地产市场走势大致可分为五次大的循环，每个循环的涨跌都有其历史背景因素，也因为时间与区域的不同，每一阶段的台湾房市都呈现出迥异的走势和格局。

　　第一次循环：1968年至1975年。1968年开始，台湾正式步入工业社会，国民所得逐年增加，三代同堂的生活型态发生剧变，北部就业人口增加，南部人口转移，年轻人纷纷自立门户，购买新屋的市场需求强烈，台北市率先掀起高楼大厦的兴建风潮，北部的高楼新厦与中南部崭新的透天厝成为购屋新宠，房地产市场供不应求，一片繁荣。1973年中东战争爆发，石油危机引发的通货膨胀带来房价飙涨。台湾当局立即下令禁止兴建四层以上华厦，顿时浇熄房地产市场热度。到1975年房地产市场的最谷底，房价下挫三成。

　　第二次循环：1975年至1982年。1975年，台湾当局正式启动“十大建设”。由此，台湾开始迈入新兴工业化，经济成长迅速，房地产市场也随即启动又一波主升之势。1980年再度爆发中东战争引发房价再次飙升，房地产市场爆发疯狂抢购潮。1980年底，当局祭出剧烈的打房手段，包括紧缩贷款银根、空地限时兴建否则课处重税、两户以上房屋持有者必须追查其资金来源等等。土地价格应声下滑，市场也在房产持有者被追查资金来源与追查逃漏税的双重压力下出现恐慌性抛售。到1982年夏天，大台北地区房价下挫近三成。自此，坊间开始流传房地产景气“三年一小涨”和“七年一大涨”的循环理论。

　　第三次循环：1982年至1990年。1982年秋季开始，鉴于房价下滑过速，整体经济趋缓，当局开始放宽建筑融资，激励买盘进场。由于都会地区建地有限，产业与就业人口又过于集中，都会房屋交易市场呈现供不应求现象。这一时期台湾已完成经济起飞，经济成长带来国民所得年年大幅增长，股市由2000点开始大幅上攻，游资激增、通货膨胀再起和地下金融猖獗带动房价节节攀升。在房市飙涨、股市上万点、地下金融泛滥等三大投资渠道失控的状况下，社会乱象已趋于失控。行政部门负责人郝柏村甫一上任，即下令全力整顿扫荡地下金融、紧缩银根，资金泛滥情况得以开始收敛，股市净跌一万多点，正式崩盘，房价跌幅也几近三成。

　　第四次循环：1991年至2001年。在1996年李登辉的“两国论”和紧接着爆发的亚洲金融风暴影响下，银行逾放比率持续增加，为房地产市场埋下一颗未爆弹的隐忧。由于上一波段房价涨幅过多，加上台湾已逐渐迈向已开发地区的行列，经济成长放缓，当局经济政策转移至高科技产业的发展，且并未对房地产业提出太多利好政策，持续发烧20年的台湾房市整整休耕了近十年。在这十年间，房价均处于微幅震荡上下盘整的状态。

　　第五次循环：2002年至今。2000年台湾经历第一次政党轮替，房地产市场面临重大利空，房价持续盘整量缩。为稳定民心与解决银行逾放比率持续增加的危机，新上台的陈水扁当局决定以积极政策刺激房市，避免因银行倒闭所引起的连锁效应，包括如持续数年提供数千亿新台币的首购优惠贷款的低利率补贴政策以及增值税减半的激励措施等。在利好政策的刺激下，台湾房市自2002年春开始景气反弹回升。之后的时间里，即使历经2003年的“非典”风暴，房价仍然一路走扬。2008年第二次政党轮替后，台湾当局宣布遗产税大幅降至10%，并着手修订“陆资来台购置不动产办法”，两岸经济合作框架协议随后启动上路，带动整个台湾房地产豪宅市场不断冲破新高，商业地产更是蓬勃发展。台湾信义房屋(成屋)及国泰建设公司(新成屋)每季度定期公布的房价指数显示，从2008年金融海啸后的低点弹升到2012年第四季度，国泰房价指数已上涨34.1%，而信义房价指数(全台)涨幅高达64.2%。

　　2010年4月22日，台湾当局着手第四次“打房”。行政部门通过“健全房屋市场方案”，要求各“部会”针对房价飙涨问题，积极落实推动健全房市措施。包括银行的一系列资金管控措施，如实施选择性信用管制、限缩贷款成数、严控土建融资等，“金管会”也特别加强针对承办土地融资和购屋贷款偏高银行的金融监管。此外，财政部门更是透过空地税的复征、奢侈税(正式名称为特种货物及劳务税)的立法以及不动产实价登录等措施，试图从多方面健全房市运行和发展。然而，三年过去了，全台各地区房价却仍然不受管控般的一路上扬，信义和国泰房价指数不断创下新高，当局健全房市方案效果显然不如预期，得到的成效却是──房价愈打愈高，民怨不降反升。

　　台湾各都会地区平均房价变动比较表

　　单位：万元新台币/坪；%

　　年度

　　区域         2012年        2013年        房价变动率        交易量变动率        台北市/其他县市

　　台北        54.76        54.92        0.29        2.08        1.00

　　新北        29.43        29.33        -0.34        3.22        0.534

　　桃园        14.10        14.20        0.71        3.47        0.259

　　新竹        16.76        16.80        0.30        2.94        0.306

　　台中        17.03        17.04        0.06        2.28        0.310

　　高雄        13.38        13.35        -0.22        1.37        0.243

　　平均        24.24        24.27        0.13        2.56        0.422

　　注：2012年房价为同年11月资料，2013年房价为同年12月房价；1坪=3.30378平方米。

　　资料来源：台湾房屋智库。

　　从台湾各都会地区近两年的房价变动走势可以看出，尽管当局实施了一系列看似严苛的第四次“打房”措施，但收效有限，房价仍然是易涨难跌。台北地区房价最高，每坪平均房价达54.92万元新台币，并且价量齐升。岛内第一豪宅“宏盛帝宝”在2013年12月甚至上达每坪298.2万元新台币的新高。台湾财政部门负责人张盛和近日也承认，“台北市房价非常、非常的高”，若从房地产租金投报率低、房价所得比高两方面来研判，台北房市已达泡沫化指标。此外，以台北市平均房价为基础做比较可以发现，全台各主要地区的房价均与台北市有较大差距。其中，高雄平均房价仅有台北房价的四分之一左右，差距最大。全台除台北市房市供不应求之外，其他地区基本都是供过于求，房价涨幅也是南北迥异，北部房价飙升，而中南部在近几年里几乎是原地踏步。

　　吊诡的是，历经2013年的“打房政策”和美国量化宽松政策的影响，台湾房市量缩价扬，房价没打下来，房屋中介却纷纷“关门大吉”。台湾房屋中介公会全联会提供的资料显示，从2008年金融海啸以来台湾房屋中介开店数有起有落，但关门的店数却是一年比一年多。截至2013年11月为止，倒店数多达430家，为历年最高。该公会理事长李同荣表示，最快在2014年，台湾就会出现倒店比开店数还多的“房屋中介死亡交叉”。显然，奢侈税开征两年以来，台湾房市成交量下挫两成，当局的打房美意，现在似乎全打到了中介身上。一些首次置业的年轻人甚至开始出于价格考量而被迫考虑购入以往人们避之不及的“凶宅”。

　　马英九在今年元旦祝词中做出重大宣示，2014年将聚焦“拚经济”，希望在新的一年里能让民众有感，与民间携手，让这一年成为台湾的经济突破年。在房地产市场调节方面，除将大力推动土地活化和都市更新之外，还会全面清点闲置土地或老旧房舍，以纾缓都会区高房价问题。但仅仅如此还远远不够。正如岛内业内专业人士所指出的，在全球景气逐渐复苏之际，台湾当局应尽速制定外来投资的相关法律，放宽外资与陆资来台投资限制以及外来人才留台门槛、给予更高的居留权等，加强吸引外资和人才以及台商“鲑鱼返乡”，积极参与和融入区域经济整合中，方能带动台湾房市进一步走向国际化和回归正常化。